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Syndic sans mandat valide : annulation automatique des assemblées générales convoquées

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

Une décision récente de la troisième chambre civile vient préciser avec netteté le régime des assemblées générales convoquées par un syndic dont la désignation a été judiciairement anéantie. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.231), la Cour de cassation affirme que l’effet rétroactif de l’annulation du mandat prive le syndic de tout pouvoir, sans qu’un grief doive être caractérisé.

L’anéantissement rétroactif du mandat prive le syndic de tout pouvoir de convocation

En l’espèce, un copropriétaire sollicitait l’annulation d’une convocation à assemblée générale ainsi que de l’assemblée subséquente. Il faisait valoir que le syndic à l’origine de cette convocation avait été désigné par une précédente assemblée générale ultérieurement annulée. La cour d’appel avait rejeté la demande, estimant que la validité de la convocation ne pouvait être remise en cause en l’absence de faute du syndic ou de préjudice démontré. La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que l’annulation de l’assemblée ayant procédé à la désignation du syndic produit un effet rétroactif. Le mandat est donc réputé n’avoir jamais existé. Dès lors, le syndic se trouve rétroactivement dépourvu de toute qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires. Il en résulte que la convocation de l’assemblée générale, émanant d’un syndic privé de pouvoir, est elle-même entachée d’irrégularité, ce qui affecte nécessairement la validité de l’assemblée tenue sur son initiative. La solution est expressément affirmée par la Cour de cassation dans son arrêt du 18 juin 2026, accessible sur Legifrance : Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231.

L’annulation n’est subordonnée ni à la preuve d’un grief ni à celle d’une faute

La cour d’appel avait analysé la demande au regard du régime des nullités relatives, exigeant la démonstration d’un grief personnel ou d’une faute imputable au syndic. La Haute juridiction écarte cette exigence. Elle vise le délai de contestation prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et rappelle qu’un copropriétaire opposant ou défaillant ayant agi dans les deux mois peut solliciter l’annulation d’une assemblée convoquée par un syndic dépourvu de pouvoir. Une telle action n’est conditionnée ni par la caractérisation d’un grief personnel, ni par la preuve d’une faute du syndic. L’irrégularité tenant à l’absence de pouvoir suffit à emporter l’annulation, dès lors que le recours est introduit dans le délai légal. La décision consacre ainsi une solution de principe : l’annulation rétroactive du mandat du syndic entraîne, par elle-même, la remise en cause des assemblées générales qu’il a convoquées.
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