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Assemblées générales fragilisées : l’annulation rétroactive du mandat du syndic suffit sans preuve de grief

Publié le : 21/07/2026 21 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

Le droit de la copropriété organise strictement la représentation du syndicat des copropriétaires et les conditions de validité des assemblées générales. La régularité du mandat du syndic constitue à cet égard une condition déterminante de la légalité des convocations. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.231), la Cour de cassation précise la portée de l’annulation de la désignation d’un syndic sur les assemblées qu’il a convoquées.

L’annulation du mandat du syndic prive-t-elle rétroactivement celui-ci de tout pouvoir de convocation ?

Dans l’affaire soumise à la troisième chambre civile, un copropriétaire sollicitait l’annulation d’une convocation et de l’assemblée générale subséquente au motif que le syndic les avait initiées alors que sa désignation avait été judiciairement annulée. La cour d’appel avait refusé de faire droit à cette demande, estimant la convocation valable en l’absence de faute ou de préjudice. La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que l’annulation de l’assemblée générale ayant procédé à la désignation du syndic produit un effet rétroactif. Le syndic est alors réputé n’avoir jamais été régulièrement investi de son mandat. Dépourvu ab initio de qualité pour agir au nom du syndicat, il ne dispose d’aucun pouvoir pour convoquer une assemblée générale. Il en résulte que la convocation ainsi émise est irrégulière, ce qui affecte nécessairement la validité de l’assemblée tenue sur son fondement. L’arrêt est consultable sur le site de Legifrance : Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231.

L’annulation suppose-t-elle la démonstration d’un grief ou d’une faute ?

La cour d’appel avait analysé la demande au regard du régime des nullités relatives, exigeant la preuve d’un grief personnel ou d’une faute du syndic. La Haute juridiction écarte cette exigence. Elle se fonde sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui encadre le délai d’action en contestation des décisions d’assemblée générale, accessible sur Legifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Un copropriétaire opposant ou défaillant ayant agi dans le délai de deux mois peut obtenir l’annulation de la convocation et de l’assemblée convoquées par un syndic dépourvu de pouvoir, sans avoir à établir ni grief ni faute. Ainsi, l’anéantissement rétroactif du mandat suffit, à lui seul, à emporter l’irrégularité des assemblées concernées, dès lors que l’action est introduite dans le délai légal.
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