Droit immobilier des professionnels

Certaines opérations immobilières présentent un niveau de technicité élevé nécessitant une expertise juridique spécifique. Il peut s’agir de la mise en place de programmes immobiliers avec des ventes en état futur d’achèvement (VEFA) ou des ventes d’immeubles à rénover (VIR), de la mise en copropriété d’immeubles anciens, d’opérations de lotissement ou encore de projets d’achat-revente portés par des marchands de biens.

Nous intervenons également pour le compte de syndic de copropriété qui cherchent à régulariser par acte notarié la modification de règlement de copropriété – état descriptif de division préalablement approuvée à l’occasion d’une assemblée générale des copropriétaires.

Les notaires et collaborateurs de l’office notarial de Maîtres Miguel HARRIAGUE, Jean-Charles CROS et Paul JOURDON accompagnent ces professionnels de l’immobilier dans la cadre de la réalisation de leurs programmes immobiliers en apportant une analyse juridique précise et une sécurisation adaptée.

Promoteur et VEFA (vente en état futur d’achèvement)

Les opérations de promotion immobilière impliquent la conception, la réalisation et la commercialisation de programmes neufs. Elles nécessitent une parfaite maîtrise du cadre réglementaire.

Nous intervenons aux côtés des promoteurs pour structurer les opérations et sécuriser les actes signés.

La VEFA permet l’acquisition d’un bien immobilier avant sa construction ou pendant sa réalisation. La VIR porte sur l’acquisition d’un bien immobilier sur lequel le vendeur s'engage à y réaliser des travaux de rénovation importants dans un délai précis, en contrepartie de versements financiers effectués par l'acheteur avant et pendant la réalisation du chantier.

Ces mécanismes obéissent à des règles spécifiques destinées à protéger l’acquéreur tout en encadrant les obligations du promoteur.

Le notaire rédige les contrats de réservation et les actes de vente. Il veille à la conformité des documents et à la précision des informations relatives au bien, aux délais et aux conditions financières.

Le paiement est échelonné selon l’avancement des travaux. Le notaire s’assure du respect des plafonds légaux et vérifie l’existence des garanties et assurances obligatoires pour un promoteur, notamment la garantie financière d’achèvement.

Lotisseur et lotissement

Le lotissement consiste à diviser un terrain en plusieurs lots destinés à être bâtis. Cette opération nécessite une structuration juridique rigoureuse et une coordination avec les règles d’urbanisme.

Le notaire intervient en amont pour sécuriser la constitution du dossier de permis d’aménager (requis notamment en cas de création de voies ou d’équipements communs) ou déclaration préalable en lien avec les différents intervenants (lotisseur, géomètre-expert, agent immobilier, urbaniste et collectivités territoriales).

L’opération implique la rédaction de documents essentiels tels que le règlement de lotissement, le cahier des charges et les statuts de l’association syndicale libre (ASL). Le notaire veille à leur cohérence et à leur opposabilité.

Le notaire encadre également la commercialisation des lots en garantissant la régularité juridique des avant-contrats (promesse d’achat ou promesse de vente) et des ventes qui en découlent. Il s’assure notamment de la retranscription des servitudes, du respect du cahier des charges et des règles du lotissement, afin de sécuriser durablement les droits des acquéreurs.

Une fois l’intégralité des lots vendus, nous accompagnons le lotisseur ou représentant de l’ASL pour finaliser la rétrocession des voiries à l’ASL.

Marchand de biens et achat-revente

Le marchand de biens intervient dans des opérations d’acquisition en vue de revente (achat-revente), notamment dans le cadre de ventes à la découpe après division d’un immeuble ou la réalisation de travaux de rénovation su un bâtiment existant. Ces montages supposent une analyse fine des régimes juridiques et fiscaux (qualification de l’opération et de la propriété acquise, délais de revente, régime de TVA applicable), que le notaire sécurise en amont.

Certaines opérations impliquent la division d’un immeuble en lots destinés à être cédés séparément. Le notaire accompagne le marchand de biens au cours de son projet de mise en copropriété en établissant le règlement de copropriété et l’état descriptif de division et en anticipant les servitudes et contraintes techniques et urbanistiques liées à l’immeuble.

Parallèlement à la réalisation par nos soins d’un audit de la situation juridique de l’immeuble (diagnostics, contrôle des règlementations relatives à l’hygiène et à la salubrité du bâtiment, contraintes liées à la création de nouveaux logements et au changement de destination) nous réalisons une étude approfondie sur la situation locative de l’immeuble et aux incidences de sa mise en copropriété pour les locataires en place afin de leur garantir la notification d’un éventuel droit de préemption conformément à la loi.

D’un point de vue fiscal, les opérations des marchands de biens obéissent à des règles spécifiques, notamment au regard de la TVA immobilière qui s’appliquera aux reventes (TVA sur marge ou sur le prix) et du respect de son engagement de revente.

Nous apportons un conseil opérationnel à nos clients marchands de biens tout au long de leur projet pour sécuriser le régime de TVA applicable aux reventes et le montage opérationnel en fonction de la nature des biens et du projet envisage.

Syndic et copropriété

Le statut de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété, divisée en lots, est détenue par plusieurs personnes. Celui de la volumétrie peut quant à lui s’avérer plus opportun en fonction de la configuration et des contraintes techniques des constructions existantes ou projetées.

Chaque lot est composé de la propriété d’une partie privative et d’une quote-part indivise des parties communes de l’immeuble collectif.

Le règlement de copropriété constitue le document central de l’organisation de l’immeuble. Il définit la répartition des parties privatives et communes, ainsi que les règles de fonctionnement.

Mais au cours de la vie d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, il peut s’avérer nécessaire de régulariser à la demande d’un syndic ou d’un copropriétaire une modification de la copropriété approuvée en assemblée générale. Cela peut concerner une division ou réunion de lots, une cession de parties communes ou un changement d’usage.

Dans certains cas, des copropriétaires peuvent souhaiter sortir d’une copropriété (scission de copropriété) ou mettre un terme à ce statut si les circonstances le permettent (dissolution de copropriété horizontale).

Le notaire intervient à chaque étape de la vie d’une copropriété pour rédiger les actes afférents et encadrer juridiquement ces modifications et en assurer la validité.