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Le syndicat doit indemniser les dommages causés par une partie commune à jouissance exclusive

Publié le : 07/10/2026 07 octobre oct. 10 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

Lorsqu’une infiltration provient d’une partie commune dont un copropriétaire dispose seul, le syndicat des copropriétaires ne peut écarter sa responsabilité en invoquant une clause lui transférant l’entretien. La Cour de cassation distingue ainsi la répartition interne des charges de l’indemnisation due à la victime.

La jouissance exclusive ne retire pas à la toiture-terrasse sa qualité de partie commune

Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 17 septembre 2026, le locataire d’un local commercial avait subi des infiltrations d’eau. Celles-ci provenaient du complexe d’étanchéité défectueux d’une toiture-terrasse située au-dessus du local.

Cette toiture constituait une partie commune à jouissance exclusive au bénéfice d’un autre lot. Le règlement de copropriété précisait que l’entretien et les réparations des parties communes ainsi réservées incombaient aux propriétaires qui en avaient l’usage.

Une telle stipulation demeure valable. Le règlement peut imposer au copropriétaire bénéficiaire la charge d’entretenir et de réparer l’espace concerné. Toutefois, cette organisation n’entraîne aucun changement de qualification juridique. Malgré son usage exclusif, la toiture-terrasse reste une partie commune.

La clause d’entretien ne fait pas obstacle à l’indemnisation par le syndicat

La cour d’appel avait rejeté l’action indemnitaire exercée contre le syndicat en se fondant sur la clause du règlement de copropriété. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce texte institue une responsabilité de plein droit du syndicat lorsque les dommages subis par un copropriétaire ou un tiers trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien. La victime n’a donc pas à supporter les conséquences de la répartition interne des obligations entre le syndicat et les copropriétaires.

Cette responsabilité étant d’ordre public, aucune clause du règlement ne peut la supprimer. Le syndicat reste ainsi tenu envers la victime, même si l’entretien avait été attribué à un copropriétaire déterminé. Après indemnisation, il conserve néanmoins la faculté d’exercer une action récursoire contre ce dernier lorsque les conditions de sa responsabilité sont réunies.
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