Arrêt du 2 juillet 2026 et article 815-3 : le congé pour vendre exige l’accord de tous les indivisaires
Le constat est décisif pour les propriétaires indivis comme pour les praticiens chargés de notifier un congé pour vendre : l’absence de consentement d’un seul indivisaire prive l’acte de validité. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation qualifie ce défaut d’accord d’irrégularité de fond, invocable par le locataire sans preuve d’un préjudice.
Pourquoi le congé pour vendre exige-t-il l’accord de tous les indivisaires ?
Le litige est né après le décès de l’un des bailleurs d’un logement. Plusieurs héritiers, devenus propriétaires indivis, ont délivré au locataire un congé en vue de la vente du bien. Une coïndivisaire n’avait toutefois pas consenti à cette initiative.
La nature même du congé commandait la solution. Celui-ci vaut offre de vente au bénéfice du locataire et constitue donc un acte de disposition. Or, conformément à l’article 815-3 du Code civil, un tel acte suppose le consentement de l’ensemble des indivisaires, sauf exception légale. L’accord partiel des propriétaires indivis ne pouvait dès lors suffire à rendre la notification régulière.
Pourquoi le locataire n’a-t-il aucun préjudice à démontrer ?
Le locataire avait contesté le congé en soutenant que le défaut d’unanimité empêchait celui-ci de produire effet. La cour d’appel avait néanmoins rejeté sa demande. Elle avait analysé l’anomalie comme un simple vice de forme et retenu que l’intéressé ne justifiait d’aucun grief.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. L’absence d’accord d’un indivisaire caractérise un défaut de pouvoir, constitutif d’une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile. La nullité qui en résulte peut ainsi être soulevée sans démonstration d’un préjudice.
La décision réaffirme ainsi la portée des règles de l’indivision lors de la délivrance du congé. Elle sécurise le droit de préemption du locataire et impose de vérifier, avant toute notification, le consentement unanime des indivisaires.
Historique
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