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Arrêt du 3 septembre 2026 : le cahier des charges du lotissement est inopposable à la commune

Publié le : 09/09/2026 09 septembre sept. 09 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

La cession des voies et espaces communs d’un lotissement à une commune détermine concrètement si celle-ci reste tenue par le cahier des charges. Par un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation juge que le transfert de la totalité de ces espaces ne confère pas à la commune la qualité de coloti. Les obligations contractuelles propres au lotissement ne lui sont donc pas opposables.

Le transfert intégral des espaces communs exclut la qualité de coloti

Le cahier des charges en cause prévoyait la cession à la commune d’un terrain destiné à un espace vert ainsi que des ouvrages collectifs qui y étaient implantés. Des propriétaires avaient contesté la vente ultérieure de ce terrain à une SCI, laquelle y avait fait construire un immeuble. Selon eux, la commune demeurait tenue de respecter l’affectation contractuellement prévue.

La Cour de cassation rejette cette analyse. Le cahier des charges du lotissement régit principalement les droits et obligations réciproques des propriétaires colotis, ainsi que les modalités de gestion des parties communes.

Or, le transfert à la commune de la totalité des voies et espaces communs, effectué en application des articles R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme, ne revient pas à lui attribuer un lot. La commune ne devenant pas coloti, les stipulations contractuelles relatives à l’espace vert ne peuvent être invoquées contre elle.

Le déclassement du terrain autorise son passage dans le domaine privé

Après sa rétrocession, le terrain avait été incorporé au domaine public communal. Il était alors soumis au régime de la domanialité publique défini notamment par l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.

La commune avait ensuite constaté la désaffectation du bien, puis prononcé son déclassement au moyen de plusieurs délibérations qui n’avaient fait l’objet d’aucun recours. Le terrain avait ainsi intégré son domaine privé, ce qui permettait sa vente à la SCI.

En conséquence, les colotis ne pouvaient obtenir l’annulation de cette cession sur le fondement du cahier des charges. La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme que la rétrocession intégrale des espaces communs à la commune fait obstacle à l’opposabilité des obligations contractuelles organisant les rapports entre colotis.
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