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Accès existant sur une parcelle : impossible d’invoquer l’enclave pour le reste du fonds

Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

En matière de servitude de passage, la caractérisation de l’état d’enclave demeure une question centrale pour les praticiens du droit immobilier. Par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-18.493), la troisième chambre civile précise les modalités d’appréciation de cette condition essentielle, en rappelant que l’analyse doit porter sur le fonds dans son ensemble et non sur une parcelle isolée.

À quelles conditions une servitude de passage peut-elle être obtenue ?

La servitude légale de passage, prévue par l’article 682 du Code civil, permet au propriétaire d’un terrain qui ne dispose pas d’un accès suffisant à la voie publique d’obtenir un passage sur le fonds voisin, sous réserve d’indemnisation. Ce mécanisme vise à assurer la desserte normale d’un fonds réellement enclavé. Encore faut-il que l’enclave soit caractérisée. La seule absence d’accès direct à la voie publique ne suffit pas à elle seule à ouvrir droit à une servitude. L’insuffisance d’accès doit être réelle et affecter le fonds concerné dans son ensemble. L’arrêt du 9 juillet 2026 en offre une illustration. Des acquéreurs étaient devenus propriétaires, par un même acte, d’une parcelle bâtie disposant d’un accès sur rue et d’une parcelle non bâtie contiguë. Considérant cette dernière comme enclavée, ils sollicitaient l’instauration d’un passage sur les terrains voisins.

L’enclave s’apprécie-t-elle parcelle par parcelle ?

La Cour de cassation rejette cette demande. Elle constate que les deux parcelles, attenantes et appartenant aux mêmes propriétaires, constituaient un ensemble immobilier formant un fonds unique. Dès lors que ce fonds bénéficiait déjà d’un accès à la voie publique par la parcelle bâtie, l’absence d’accès propre à la parcelle non bâtie ne suffisait pas à caractériser un état d’enclave. L’appréciation ne doit donc pas être fragmentée, mais globale. La décision rappelle ainsi que l’état d’enclave s’évalue au regard de l’ensemble des biens composant un même fonds. Pour les professionnels intervenant lors d’acquisitions ou de divisions parcellaires, cette solution met en lumière la nécessité d’examiner la configuration globale de la propriété. La création d’une servitude de passage demeure exceptionnelle et suppose l’absence d’accès suffisant pour l’ensemble du fonds, et non pour une parcelle prise isolément.
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