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Acte de notoriété acquisitive : l’opposant doit établir ses droits sur l’immeuble

Publié le : 04/11/2026 04 novembre nov. 11 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

La contestation d’un acte de notoriété acquisitive ne transforme pas nécessairement le litige en action judiciaire visant à faire reconnaître la propriété. Dans un arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation distingue la preuve de la prescription acquisitive de celle requise pour obtenir la mainlevée d’une opposition formée devant le notaire.

Un arbre généalogique face à la possession invoquée

Le litige portait sur une partie de parcelle pour laquelle un notaire avait établi un acte de notoriété acquisitive au bénéfice de plusieurs personnes. Celles-ci soutenaient avoir acquis le bien par l’effet d’une possession prolongée. Des membres de leur famille avaient toutefois formé opposition auprès du notaire.

Les bénéficiaires de l’acte avaient alors saisi la justice afin d’obtenir la mainlevée de l’opposition. L’une des opposantes produisait un arbre généalogique, mais n’établissait pas que le terrain litigieux lui appartenait. Elle n’avait pas non plus engagé d’action en revendication de propriété.

La difficulté consistait à déterminer si les demandeurs devaient prouver une possession trentenaire complète ou s’il appartenait à l’opposante de démontrer l’existence de droits susceptibles de remettre en cause la possession invoquée.

La mainlevée échappe à la preuve complète de l’usucapion

Par son arrêt du 1er octobre 2026, numéro 25-14.372, la Cour de cassation sépare nettement deux démarches. L’action destinée à faire reconnaître la propriété par usucapion exige la démonstration des conditions légales de la possession. À l’inverse, la procédure tendant uniquement à lever une opposition n’impose pas aux bénéficiaires de rapporter la preuve de tous les actes matériels caractérisant une possession trentenaire.

La prescription acquisitive, régie par les articles 2258 et suivants du Code civil, repose sur la possession. Celle-ci doit être continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire selon l’article 2261 du Code civil. En matière immobilière, l’article 2272 du Code civil fixe en principe le délai à trente ans.

L’opposant doit établir un droit sur l’immeuble

Dans la seule instance en mainlevée, il revient à l’opposant de présenter un titre sur le bien permettant de contredire la présomption attachée à la possession. L’arbre généalogique produit ne démontrant aucun droit de propriété sur la parcelle, la Cour de cassation confirme la mainlevée. La décision rappelle ainsi que lever une opposition à un acte notarié ne revient pas à consacrer judiciairement l’acquisition de la propriété par prescription.
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